First Things First: Part 5 - Your First Home

Primero lo Primero Parte – Tu Primer Hogar

¡Bienvenido a Primero lo Primero! Esta serie te ayudará a prepararte para algunos de los  cambios en tu vida. Piensa en cada número como una guía de instrucciones que te ayudará a localizar un buen punto de partida o ayudarte a empezar con el pie derecho. Cada artículo contendrá una útil lista de verificación la cual puedes usar para que estés tranquilo y en control sobre lo que la vida te depare.

Comprar tu Primer Hogar

Cuando sientes que ya eres realmente un adulto, el comprar tu primer hogar te llena de emoción porque representa un verdadero compromiso. ¡Por fin estás echando raíces! ¿Cuál es el otro lado de la moneda de la emoción de comprar tu primer hogar? El que estás asumiendo un compromiso financiero que representa a menudo cientos de miles de dólares, junto con todos los impuestos, costos y cargos correspondientes.

Comprar tu primer hogar puede ser un enorme y atemorizante paso en la vida adulta. Necesitas tomar en consideración qué tanto puedes pagar y cuál es el monto del préstamo hipotecario que puedes asumir. Además también debes determinar qué tanto mantenimiento y gastos requerirá tu nuevo hogar así como qué reparaciones o mejoras necesita de entrada.

Sí ¡Otra vez esa espantosa palabra: responsabilidad!

¡Anímate! Todo mundo pasa por esto; no estás solo así que relájate. Queremos ayudarte a sentirte bien en tu hogar dándote una base sólida respecto a qué puedes esperar cuando estés en la buscando tu nuevo hogar.

Hablemos de Hipotecas

1) ¿Qué Casa Puedo Pagar?

Primero lo Primero Parte - Tu Primer Hogar

La Web está repleta de calculadoras hipotecarias para calcular tu capacidad de endeudamiento y siempre hacen las mismas dos preguntas:

  1. ¿Cuáles son tus ingresos?
  2. ¿Qué deudas tienes?

Recuerda que debido a que tus gastos mensuales pueden cambiar cuando compres una casa, la proporción deuda-ingresos o DTI (debt-to-income) también cambia. Tú puedes calcular tu DTI al dividir todos tus pagos mensuales de deuda entre tus ingresos mensuales brutos. Tu deuda puede incluir tus costos de vida mensual, las tarjetas de crédito, los pagos del automóvil, del seguro y otros préstamos; además, un estimado del seguro de propietario de vivienda, el impuesto predial, el pago de la hipoteca, la tasa de interés y el plazo del préstamo.

La mayoría de los prestamistas prefieren a prestatarios con un DTI de alrededor del 28%. El más alto permitido para hipotecas es del 43%.

2) ¡Organiza Tus Finanzas!

Antes de ir en búsqueda de una hipoteca, compila tu información financiera (¡toda!) Lo más probable es que para solicitar una hipoteca te soliciten:

  • Tus formularios W2 (o el formulario 1099 de ingresos) de los dos últimos años
  • Tus declaraciones de impuestos federales de por lo menos los dos últimos años
  • Tu estado de cuenta bancario más reciente
  • Un comprobante de ingresos (historial crediticio).

También es buena idea checar tu calificación crediticia, ya que tendrá un impacto definitivo en la tasa de interés de tu hipoteca.

3) ¿Qué Incluye una Hipoteca?

Dedica tiempo a entender qué son las hipotecas para que adquieras la mejor opción:

  • Las hipotecas calificadasson préstamos que cumplen reglas específicas para que sea más probable que puedas permitirte el préstamo y pagarlo.
  • Las hipotecas tienen diversos plazos fijos estándar: a 30 años, a 15 años y a 10 años. La tasa de interés es fija y no cambia durante el plazo de la hipoteca.
  • Las Hipotecas con Tasas Variables (ARM) empiezan con una tasa de interés fija que es baja del primero al quinto año. Después de eso, la tasa cambiará con base en un índice (que puede subir o bajar). Aunque lo normal es lo que suba.
  • La hipoteca de solo intereses con tasa “jumbo” es para casas con un precio mayor a los $600,000. Aunque la mayoría de las personas que compran una casa por primera vez no necesitan este tipo de hipoteca, la tasa permite pagar solo los intereses durante los primeros años y después de que el plazo preestablecido concluye, pagar el interés normal y el capital.
  • Las hipotecas de la Administración de la Vivienda Federal (FHA)son préstamos que ofrecen prestamistas aprobados y que están asegurados por el gobierno. Puede ser que las personas que compran una casa por primera vez no tengan el mejor crédito, así es que estos préstamos requieren un enganche de tan sólo 3.5% y tienen menores gastos de cierre.
  • Los puntos son comisiones del prestamista que equivalen al uno por ciento del monto del préstamo. Eso no suena a mucho pero una casa de $100,000 con 1 punto de comisión = $1,000 que tienes que pagar.
  • Los costos de origen son los cargos que hace el prestamista para cubrir los costos de hacer el préstamo y son deducibles de impuestos.
  • Los puntos de descuentoson un interés prepagado sobre la hipoteca y cada punto baja tu tasa de interés de un octavo a un cuarto de tu tasa de interés. Los prestatarios pueden adquirir puntos de descuento al cierre de la venta para bajar el monto de intereses que tienen que pagar durante el plazo de la hipoteca.

4) ¿Cómo Adquiero una Hipoteca?

Como cualquier otro bien en venta, a veces tienes que buscar y buscar hasta encontrar la mejor opción. Compara las tasas, el interés, los puntos y los plazos. Considera que los aparentes obstáculos financieros se pueden refinanciar en una hipoteca y eliminar con un poco de ayuda financiera de un experimentado asesor de crédito.

5) ¡Obtén la Pre aprobación o Precalificación para tu Hipoteca!

Lo puedes hacer por teléfono o en línea. La precalificación significa que el prestamista ha revisado tus calificaciones y que, basándose en algunos supuestos, está dispuesto a otorgarte la hipoteca. La pre aprobación hace que tu oferta sea más creíble para el vendedor ya que les demuestra que puedes obtener financiamiento.

¡Es Hora de Buscar Casa!

Averigua los precios de las casas en las áreas que te interesan. Los sitios Web de bienes raíces tales como TruliaRealtor y Zillow muestran las ubicaciones y precios. También te dan información sobre qué tan cerca están las zonas comerciales, cuáles son las asociaciones de propietarios, qué oferta de entretenimiento existe, los distritos escolares y los tiempos de traslado.

1) Presta Atención a las Zonas de Inundación

Echa un vistazo a los mapas de inundaciones de las áreas que te interesan (esto es particularmente importante si quieres vivir en el este y sureste de Texas). Se puede tener acceso a muchos de ellos a través de los sitios Web de cada condado y muchos incluyen un modelo de predicción de inundaciones. El término “inundación de cada 100 años” es engañoso porque viene de la jerga de geología y se refiere a un área cuyas probabilidades de tener una inundación por año es entre 1 y 100 veces. Eso quiere decir que existe la probabilidad de que esa área se inunde una vez cada año.

Si decides comprar una casa en una zona de inundación, necesitarás adquirir un seguro contra inundaciones del gobierno federal. 

2) Conoce tus Límites antes de ‘Hacerlo por Ti Mismo’

Comprar una casa que necesita reparaciones y hacer el trabajo tú mismo puede ser una aventura llena de descubrimientos tanto buenos como malos o caros. Hacerlo por ti mismo puede ahorrarte dinero pero también te puede ahorrar muchos dolores de espalda si tienes claro primero cuáles son tus límites.

3) Busca un Buen Profesional de Bienes Raíces

Esto técnicamente no tiene ningún costo para ti ya que el vendedor paga todos los cargos asociados con la venta. Los buenos profesionales saben dónde encontrar las casas en el rango de precio que estás buscando y que se ajusten también a tu estilo de vida. Además, conocen el trasfondo de las propiedades en conflicto y saben cuáles vendedores están muy entusiasmados y dispuestos a negociar. También te ayudarán a estructurar tu oferta y a allanar los problemas entre la firma del contrato de venta y el cierre.

4) Contrata a un Inspector de Viviendas

El comprador promedio no sabe qué problemas buscar cuando están visitando una casa (grietas finas en la parte alta de los marcos de las puertas, decoloraciones grises como de moho alrededor de los enchufes, la suficiente cantidad de material aislante en el ático y muchos más). Un inspector de viviendas puede identificar los problemas que tenga la casa y avisarte cuáles son graves, cuáles pueden afectar tu consumo de energía y cuáles son fáciles de arreglar.

¡Hagamos Una Oferta!

Tu agente de bienes raíces te guiará a través del proceso de hacer la oferta de compra sobre la propiedad. Esto incluye comparar los precios de venta de casas similares en el área y ayudarte a determinar cuál será una oferta adecuada.

También puede ser que te soliciten un depósito llamado “depósito de garantía” para demostrar que realmente tienes intención de comprar la casa. Esta cantidad usualmente es el 1 o 2% del precio total de compra y será aplicado posteriormente a la venta en el momento del cierre. El cheque no se debe extender a nombre del vendedor. Los fondos del depósito de garantía se mantienen en una cuenta de depósito en garantía hasta el momento del cierre.

¡Oferta Aceptada!

Una vez que se firma el convenio de venta, muchas cosas tienen que ocurrir para completar la transacción:

  • El título será investigado para asegurase de que nadie más tiene un reclamo por la propiedad. Tu contrato de compra incluirá información acerca de comprar una póliza de seguro de título de propietario. Este es un gasto que se hace una sola vez.
  • La propiedad también será investigada para asegurarse de que su descripción sea correcta y precisa. La compañía de títulos de propiedad emitirá un compromiso de título.
  • Loscompradores de bienes raíces de Texas deben revisar el Anexo B del documento ya que enumera los convenios, condiciones o restricciones sobre la propiedad.
  • Recibirás la carta de compromiso de préstamo formal de tu prestamista que establece los términos bajo los cuales acepta prestarte dinero, la cual necesitas revisar bien.
  • La fecha de cierre debe ser cuando el compromiso del prestamista expira y mientras el periodo de tasa de interés asegurada sigue siendo válido.
  • También te tocará realizar un recorrido de inspección final.

¡El Cierre de la Venta!

El cierre se puede llevar a cabo en las oficinas de los abogados, en las oficinas del banco o de la compañía de títulos de propiedad, pero todos los cierres los debe presidir un representante de la compañía de títulos de propiedad o un abogado para que el proceso se complete sin problemas y de manera apropiada.

Como comprador, necesitarás llevar:

  • Identificación
  • Constancia del seguro de hogar
  • Constancia del seguro de título
  • Fondos para pagar al cierre (cheque certificado o transferencia electrónica)

¡Muchas felicidades! ¡Has adquirido tu primer hogar!! Ahora es tiempo de mudarte, lo cual es otro tema en sí mismo.

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About 

Vernon Trollinger is a writer with a background in home improvement, electronics, fiction writing, and archaeology. He now writes about green energy technology, home energy efficiency, the natural gas industry, and the electrical grid.